保障房现房开闸疯狂楼市面临巨变

1月12日，上海新一年第一批保障住房建设用地亮相拍卖出让，掀开了2011年住房保障体系不同寻常的一页。

不同寻常在于，从2011年开始，上海及国内许多地方的保障房真正进入了大规模现房入市的阶段。如果说此前保障体系的调控效果还在于预期影响的话，那么2011年开始，商品房市场才真正面对保障房直接的冲击。

在中国房地产的顽疾面前，直接针对商品房市场的一波接一波调控只能治标，保障房体系才是治本的良药。上海市政府此前召开“2010年本市保障性住房 总结及2011年保障性住房建设推进会”上，基本明确2011年保障房建设确保新开工建设和筹措1500万平方米，供应1150万平方米。大规模的公租房也同步推进。上海市住房保障和房屋管理局最新宣布，在全市推开经济适用房供应工作。

上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功指出，保障房对楼市的冲击将越来越明显，尤其随着2011年保障房大量现房入市，预计在2011年底会看到保障房体系的真正调控威力，楼市的格局将随之改变。

2011年保障房现房开闸

体量庞大的保障房，或许才是中国疯狂楼市真正的“狼”。经过前两年“狼来了”，2011年“狼”已到眼前。

据本报了解，上海去年底已推开经济适用房供应工作。首批房源累计超过4.8万套，每平方米价格在5000元到8000元之间，共20个项目，总面积 超过300万平方米，基地大多靠近轨道交通站点。“这是上海近几年全面推进保障房体系建设以来，首次进入房源大规模供应阶段。”一位接近上海市房地系统的 内部人士告诉记者，保障房大规模持续供应2011年将掀开序幕。

据发展节奏，全国其他大部分地区的保障房供应周期和上海类似，将开始进入全面供应阶段。随着2011年及“十二五”期间各地保障房建设体量进一步扩容，未来各类保障房供应的时间持续和体量增长也将有更大保证。

本报获悉，形成开闸之势的不仅仅是经适房这一类保障住房，包括公租房在内的多元保障房将逐步集体发力。

上海市住房保障和房屋管理局近日透露，公租房将是经适房以外，上海住房保障体系中的另一个重要内容。上海已大力通过新建、改建、配建、转化、收储等五种渠道筹措公共租赁房源，据不完全统计，全市各级政府、园区单位通过各种方式筹措的公共租赁房超过700万平方米。

上海市住房保障和房屋管理局最新公布了上海公租房实施细则，对申请对象、住房面积等方面做出详细规定。在由政府统一筹措建设的公共租赁住房项目方面，进展迅速。

对此，中原地产研究中心报告指出，公租房政策的 出台，对目前保障性住房种类偏少，供应量不足的现状是一种弥补。对规范发展城市住房租赁市场更有相当积极的作用。21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，从 房屋租赁市场的供求关系看，2011年房租大幅上涨的可能性基本不存在，如果公租房确能落实到位，它们将分流大量客户，从而使市场平均租金转向下滑。

“十二五”期间，上海将建设筹措公租房（含单位租赁房）1000万平方米、约20万套（间）；加上目前已投入使用的各类单位租赁房项目，到2015年末，上海公租房总规模可望超过1500万平方米，覆盖约100万常住人口。

本报从“2010年本市保障性住房总结及2011年保障性住房建设推进会”上还了解到，2010年上海完成200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工，超额完成年初制定的工作目标。

上海市政府部门中也形成共识：2011年将是“十二五住房发展规划”顺利实施开好局、起好步的关键，保障房建设将在持续加码的基础上，将各项计划逐步落实。

倒逼效应

随着保障房进入2011年大规模上市供应高峰，保障房体系对商品房市场的调控功效无疑将逐步显现，集中体现在其“倒逼效应”上。“届时，疯狂多年的楼市将面临巨大变局。”孙益功表示，这样的市场变局将在京、沪、杭、深等房价高企的一线城市率先出现。

近几年各地保障房对商品房市场的“倒逼效应”，早在土地层面就已经埋下了伏笔。最新数据显示，上海普通住房土地供应比例连续几年下降，2010年更出现大幅缩水，2010年上海仅推384.28万方普通宅地，同比锐减29.8%。

2010年上海土地市场共推出201幅经营性用地，共计1152.67万平方米，同比2009年推出的646.95万平方米， 大涨78.17%。其中119幅居住用地，计842.78万平方米，但在居住用地中，普通住宅用地（含普通商品房、城镇混合住宅以及商住办地块）共54幅 计384.28万平方米，保障房用地（含配套商品房、动迁安置房用地）共65幅计458.50万平方米。与2009年79幅普通住宅用地547.43万平 方米相比，2010年呈现大幅缩水。

2010年出现的大量保障房用地出让，为2011年开始的保障住房的持续供应奠定了基础。土地供应结构的大幅调整，直接影响着市场对后市的预判。

孙益功指出，大量保障性住房入市，受到冲击最大的将是普通商品房。整个商品房市场的变局之一就是，低端普通商品房与高端商品房的差距将会进一步拉大。

就在2010年的最后几天，上海楼市以连续5天破千套的成交结束了最严厉的调控年。在业内人士看来，如此突然反常放量，固然有后市房产税等调控政策预期的影响，但最根本的，还在于随着大量保障房入市，占市场供应量大头的普通商品房将面临更大的挑战，尽早出货成为许多开发商的选择。

与此同时，本报了解到，“倒逼效应”已经刺激不少房企逐步调整投资侧重或投资风格，要么逐步减少普通商品房的投资比例，要么缩短普通商品房的投资周期。

孙益功从不少房企了解到，主动理性制定2011年业绩目标是大部分房企的选择。

柳乃华

魏紫熙

万次火柴