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房贷降息后年初还款额为何不降反升

发布时间:2021-01-08 01:26:53 阅读: 来源:木板材厂家

郝俊丞

“我的房贷每月2号还款,之前月供都是4900多元,这个月来短信提示我近5100,多了100多元。不是说去年5次降息,我的房贷怎么反倒是比以前还多了?”在今年初,不少购房者反映,1月份月供不但没下降,反而比之前还要高。

降息后今年1月份

月供不降反升

据了解,尽管各家银行都从2016年1月1日开始执行央行降息后的新标准,但部分贷款购房者在1月份恐怕不能立刻享受到降息带来的实惠,尤其是1月还款时间较为靠前的市民,月供不降反升的情况并非个案。

“为什么央行降息了,而我的1月份月供不降反升呢?大部分客户是每年1月1日调整最新利率的,银行会根据客户剩余本金、剩余期限、最新执行利率重新计算月供金额,重算月供时,因为利率下降,本金归还速度加快,1月份归还的本金会比平时有所增多,所以2016年1月份月供会有所增加。亲,记得1月份多存些月供,省得影响个人信用记录。”一家股份制银行工作的人士在朋友圈发微信解释,1月份月供为何会“不降反升”的缘由,所以得到了2月份,降息对房贷的影响才将真正显现。

月供“逆增”

是分段计息惹的祸

1月份“月还息”增加,是分段计息惹的祸。今年1月的还款中,不仅12月份的部分依然要延续去年的高利息,而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。

购房者1月的月供由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例,2015年12月5日至31日,共27天,将按照降息前利率、按天计算利息,也就是说,购房者贷款1月份大部分天数里,并没有按低利率计息。

由于每年最后一个月银行利率是按天计息,因此12月月供的总计息天数是31天,并非平日里每月30天的计息基数。当按天计息时,12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多,尤其是还款日靠近月初的贷款者,月供“逆增”的可能性会更大。

理财收益高于还款额

提前还贷不划算

不少贷款者盘算着要提前还贷,对此,有银行理财经理分析,如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者,在降息的情形下提前还贷未必划算。

“买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。2016年起,这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%,而对于公积金贷款者来说,2016年的利率将降至3.25% ,均已低于目前银行理财产品的收益水平。”目前一些理财产品收益能达到4.5%,这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置,收益除去需要支付贷款利息还能有剩余,比把钱拿去提前还贷更划算。

此外,市民用等额本息的方法来做贷款,如果没超过贷款年限三分之一,那么提前还款还是比较划算的;如果要是等额本金,没超过整体贷款年限四分之一,可做一部分提前还款;如果已超过这个年限,比如贷了15年,已还了10年以上,就没必要。

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