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房贷风控升级个人负资产进入监测范围

发布时间:2021-01-08 02:16:49 阅读: 来源:木板材厂家

监管部门正在高度关注房地产行业的信用风险状况。该人士透露,两个星期前北京银监局对辖区金融机构召开的一次工作会议上,提出各银行要探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。

“我们正在统计按揭贷款负资产情况,目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险,做好应对极端情况的准备。”他说道。

“负资产”的临界点

所谓“负资产”,是个人住房价格下跌到比其未偿还的贷款额还低时的情况,即未偿还贷款额超过住房当前的市值。一旦出现“负资产”,银行则面临客户“断供”的违约风险。

举例而言,一位客户购置房产的价格从100万元下跌40%至60万元,而其还欠银行贷款65万元(假设其从银行贷款70%,已归还5万元贷款),那么他就有5万的负资产。

个贷“负资产”对于银行贷款损失会造成多大压力?

这种情况下,一旦屋主无法偿还贷款,银行将承担相应风险。因为银行收回房产拍卖可得60万,加上客户已经支付5万贷款,共计65万元,银行损失5万。

上述人士分析,客户如果违约“断供”还要考虑首付和已经支付的贷款,损失实际达到35万,因而断供可能性不大。

不过,极端情况下并非如此。假设房价下跌幅度超过50%至50万以下,客户首付款比例为20%且已经还款5万,银行则面临实质的“负资产”——客户实际负资产已达到25万,如果断供,损失也为25万,那么客户违约可能性非常大。

此时,银行拍卖房产加上此前收回的贷款,所得仅55万,低于80万房贷总额。

事实上,监管机构目前要求商业银行开展的房地产压力测试,已经重新定义了重度压力情境下的房价下跌幅度,从30%提高到50%。

一位股份制银行人士透露,从今年开始,监管机构要求银行每季度必须上报压力测试结果,而近期压力测试要求到房价下跌50%的情况,或者仅对房价波动开展压力测试。

同时,压力测试范围已经延伸到与房地产关联度较高的其他行业。该股份制银行人士说,按照要求,银行需密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况,分地区、分贷款类别做压力测试;同时,还要对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试。

源头控制开发商

“就北京市场的情况而言,房价出现50%下跌的可能性很小。”上述国有银行人士表示。

他认为,即使未来房地产市场出现较大价格波动,这些房地产个人按揭贷款对银行体系也不会造成太大的影响。

值得注意的是,目前监管部门要求监测的是非首套个人住房贷款情况,前述人士认为,“因为非首套房的投资属性更浓,容易出现客户违约风险。但是,我们的二套房存量贷款首付比例基本是3成或以上,较高的首付比例很大程度上降低了按揭贷款损失风险。”

不过,一位市场分析人士则有不同意见。他认为,商业银行此前的存量房贷没有“负资产”,并不代表房地产新政以来新增的房贷业务不会出现“负资产”。这是因为,房地产调控实施以来,主要城市楼市价格并未出现明显下降,有的甚至还在上升,而这些近期高价成交的按揭贷款,未来可能在房价进一步深度调控后,出现价格大幅下跌。

一般而言,在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易出现负资产;房价越高,按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。美国、香港地区以及中国内地上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。

从监管层日趋严格的风险防控要求反观,未来的房地产市场不确定性正在加大,商业银行防患十分必要。

上述国有银行人士表示,该行已经建立了针对住房按揭贷款动态统计监测的体系,监测指标包括开发商楼盘进度、资金链状况、楼盘价格变化、周边区域房地产价格变化、项目违约情况等等指标,同时密切关注经济周期、市场波动、房地产市场走势、行业运作特征可能给按揭贷款业务带来的风险。

同时,记者采访的部分银行还表示,开始对房地产抵押贷款加强管理,定期对抵押物价值重估和动态监测,必要时通过追加担保或增加贷款回收力度等加强风险控制。

如何监测并防控个人住房按揭贷款“负资产”风险,前述国有银行人士认为关键在于把握好源头,即对房地产开发商的管理、监测。

“我们对开发商进行了名单式管理。开发商客户需资质优良、信用记录良好,所开发项目需地理位置优、品质佳,因为这样的楼盘降价可能性或者降价幅度明显会小很多,从而避免因楼盘价格出现大幅波动而造成按揭客户违约风险。”他说。

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