楼市迎年末调控期各地新规冷暖不均

一二线热点城市加码房地产调控政策的效果显现，据不完全统计，多数城市的新房、二手房成交量大幅下滑，价格高位僵持，呈现出有价无市的状态。业内人士指出，这种高位盘整正是楼市短周期“拐点”的先兆，预计未来几个月会继续呈现冷清局面，明年房价将出现小幅调整。

热点城市成交量下滑

一线城市新房成交量已经出现下滑。上海11月新建商品住宅成交面积128.6万平方米，环比下跌8.4%，成交均价2.5万元平方米，创下历史新高。上周（12月2日-12月8日）上海市新建商品住宅成交面积为19.80万平方米，较前周大跌28.48%；成交均价为25523元/平方米，环比下跌1.50%；新增供应面积为13.31万平方米，环比下跌55.48%。

佑威机构执行董事黄志坚称，上海楼市单周成交量跌破20万平方米，新增供应量同步大幅跳水，显示出楼市降温明显。

今年上海楼市火爆，购房需求已集中释放。截至12月8日，今年上海楼市新房成交量达1206.1万平方米，同比上涨43.4%。而在过去3年，上海市新房全年成交量均未达到1000万平方米。

以往极其火爆的北京楼市成交同样有所降温。根据北京市住建委网站数据统计，11月北京新建商品住宅（含保障房）网签总量7370套，环比下降21.3%，同比下降43.3%；二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，但周成交量已连续4周下滑。

链家地产市场研究中心统计，12月第一周北京二手住宅成交量为2137套，环比下降23.9%，为“十一”长假以来的单周成交量新低。二手房挂牌价也不再坚挺，12月第一周调价案例中，下调的占比为71.9%，新增房源的挂牌均价环比下降2.1%，与9月平均水平接近，挂牌均价呈现见顶趋势。二手房业主预期低迷，对价格上涨的推动作用降低。

深圳楼市12月份第一周成交量小幅下滑，共成交784套新房住宅，环比前一周下跌4.5%；成交面积73323平方米，环比下降1.5%；成交均价持平，每平方米为22068元。

一二线城市房地产调控加码的效果已经显现出来。中原地产统计，11月全国主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。在一系列调控升级措施的作用下，各地成交或将进一步回落。

开发商态度出现分化

一二线城市房地产调控政策升级，加之年底银行信贷紧张，令购房者预期发生改变，促使楼市成交下滑。记者从部分银行获悉，年底首套房贷利率回调至基准，二套房贷十分难做。

链家地产研究员张旭认为，预计本届政府将会对房地产市场继续调控。对于市场预期，明确政策方向有重要意义。长期来看，房价上涨的空间将会受限。短期来看，在年末成交量连续数月低迷，业主预期降低等情况的共同作用下，不排除部分区域的价格出现小幅调整。

上海易居研究院分析师严跃进分析，11月在月度新增供应量大于成交量的情况下，全国20个城市库存出现了攀升。存销比的攀升，表明库存去化周期变长，这容易抑制当前房价的上涨态势。

开发商对未来楼市的预期也出现分化。有开发商对记者表示，楼市供不应求局面仍然没有太大改观，今年销售状况良好，降价动力不足，将选择暂缓入市，预计今年年底大力推盘的概率已经不大。而有的开发商则一直在赶工程进度，虽然没能赶上在最好的市场时节入市，仍然选择年末开盘，并推出送装修等隐形降价，主要是担心明年市场会继续下滑。（中国证券报，记者 万晶）

调控加码 地区间“冷暖不均”

近一段时间以来，继深圳、北京、上海等一线城市出台楼市调控新政后，越来越多二三线城市陆续跟进，“加码”楼市调控。

各地年末楼市调控加码地区间“冷暖不均”呼吁差别化调控

近一段时间以来，继深圳、北京、上海等一线城市出台楼市调控新政后，越来越多二三线城市陆续跟进，“加码”楼市调控。

今年10月底到11月初，北京、上海、深圳等地的各种楼市调控新规相继问世，11月18日，广州市国土房管局也出台相关调控政策，提高二套房首付至七成，至此一线城市纷纷举起调控大旗。

一线城市兴起的调控之风也开始吹向二三线城市。

从今年11月至今，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等地相继出台楼市调控政策。据不完全统计，截至目前，已有近20个城市出台了地方版的楼市调控新政。

中原地产研究部总监张大伟指出，目前地方调控政策收紧态势已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有部分价格上涨较快的城市将跟进。在此之下，年末楼市可能因政策基调从紧而出现降温，全国整体房价涨势将有所放缓。

记者了解到，自10月中旬以来，恒大、万科、保利、碧桂园、雅居乐等一些大型房企均加大了推盘及打折促销力度。据市场机构监测，恒大11月份有约9个项目推出了八五折的打折促销活动，万科在秦皇岛的某项目最高可打八五折优惠，保利在重庆的一些楼盘项目也推出了八八折、八九折的优惠活动，碧桂园和雅居乐的部分项目推出了九折优惠。

业内人士表示，由于四季度以来多地楼市调控政策出现收紧态势，房企担忧市场热度出现大幅降温，为保持良好的销售节奏和规模，通过推出促销优惠活动，抓住年底有限的时机冲刺业绩。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，像北京和温州房价，其中一个呈“环比与同比高速上升”的态势，而另一个呈“环比与同比双双为负”的态势，而这种分化格局预计仍将延续。

在他看来，北京、上海等一线城市，楼盘供应偏紧，部分房企在市场看涨情绪下还有存在捂盘，加上强大的市场需求，供小于求使得房价上涨。而部分二三线城市，房地产市场的库存量持续增加，而部分城市在地方财政推动下，土地出让幅度较大，市场供应及库存存在亟须去化的态势。

山西大学经济与工商管理学院副教授耿烨强说，通过行政手段调控房地产市场仅仅是暂时抑制了部分需求，但不能解决长远供求关系，长远来看应该加大公租房、廉租房、经适房等保障性住房建设，满足中低收入者住房需求。

此外，记者也注意到，今年年末出现的一轮房地产调控中，也有个别城市放松调控。如徐州市对原有限购政策进行了完善与调整，限购区域从主城区及新城区调整至西二环、北二环、南三环和东三环里的中心城区，限购区域大大缩小；同时在限购区域内放开了90平方米以下的首改住房；购房人群也有一定程度的放松。中原集团研究中心预计，调整后将释放大量主城区的购房需求，刺激楼市。

耿烨强等业内人士则表示，地区间巨大的“冷暖”差异，凸显了楼市的复杂性。与调控收紧相比，这种放松政策对其他城市也具有比较明显的示范意义。某种程度上讲，因地制宜的地方调控正是房地产调控越来越市场化的一种体现，也是未来楼市调控的重要方向。（经济参考报）

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